Als Mieter haben Sie unter Voraussetzung der Zustimmung Ihres Vermieters das Recht, in Ihrer Wohnung Untermieter aufzunehmen. Um bezahlbaren und angemessenen Wohnraum zu finden, gehen immer mehr Menschen diesen Weg. Folgend möchten wir Ihnen erläutern, wie sich die Thematik bei Hartz-IV-Empfängern darstellt.

Hartz-IV-Empfänger als Untervermieter

Für Hartz-IV-Empfänger übernimmt das Jobcenter nach §22 Sozialgesetzbuch II die Miete nur in voller Höhe, wenn diese durch das Jobcenter als angemessen bewertet wird. Andernfalls ist der Leistungsempfänger zum Umzug oder zur Untervermietung gezwungen, um die Mietkosten effektiv zu senken. Üblich sind eine Wohnfläche von 40 bis 50m² für eine Person, etwa 60m² für zwei Personen und zwei Räume, wobei Küche, Bad, Balkon und mögliche Nebenräume in dieser Berechnung nicht gewertet werden.

Partnerschaft und Bedarfsgemeinschaft

 Weiter ist ein Untermietvertrag sinnvoll, wenn Sie mit einer anderen Person, die nicht Ihr fester Lebenspartner ist, in einem Haushalt leben und Sie als Leistungsempfänger die Mietkosten tragen. Hier kann das Jobcenter von einer Partnerschaft ausgehen und könnte somit in Ihrem Haushalt eine Bedarfsgemeinschaft sehen, sodass Ihr Mitbewohner in die Pflicht genommen werden kann, sich um Sie zu kümmern und die Leistungen, die Sie empfangen, werden vermindert.

Um diese Bredouille zu umgehen, ist der Untermietvertrag relevant. Dieser erklärt zusätzlich dem Jobcenter, dass Sie keine Bedarfsgemeinschaft bilden.

Sofern das Jobcenter eine solche Bedarfsgemeinschaft doch feststellt, sollte jedoch doch einen Anwalt geprüft werden, ob einer der entsprechenden Vermutungstatbestände zutrifft.

Schriftliche Genehmigung des Vermieters ist Voraussetzung

 Für den Untermietvertrag ist die schriftliche Genehmigung des Vermieters zwingend notwendig. Sollten Sie diese nicht eingeholt haben, ehe Sie eine Person zur Untermiete wohnen haben, so riskieren Sie wegen Verstoßes gegen den Mietvertrag eine Kündigung und gegebenenfalls erhält der Vermieter einen Schadensersatzanspruch.

Auch kann der Vermieter Ihnen die Genehmigung beispielsweise wegen Überbelegung der Wohnung oder wegen anderer Gründe, die gegen den Untermieter sprechen, versagen. Hierbei haben Sie nach §540 Bürgerliches Gesetzbuch ein außerordentliches Kündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist, sofern in der Person des Dritten kein wichtiger Grund vorliegt, die Genehmigung zu versagen.

Zustandekommen des Untermietvertrages

 Sofern Sie die (schriftliche) Genehmigung Ihres Vermieters eingeholt haben, können Sie mit dem Aufsetzen des Untermietvertrages beginnen.

Dieser sollte möglichst in schriftlicher Form als verbindlicher Nachweis angefertigt werden. Weiter ist es wichtig, dass Sie die wahrscheinlich bereits vorab mündlich vereinbarten Bedingungen festhalten und beachten, dass bestimmte Informationen wie Namen der Vertragsparteien, die Bezeichnung der betreffenden Wohnung mit Anschrift und Stockwerk sowie die vereinbarten zu zahlenden Kosten wie Kaution, Miete und Nebenkosten ebenfalls dokumentiert sind.

Der Untermieter hat dieselben Rechte und Pflichten Ihnen gegenüber wie Sie als Mieter gegenüber dem Vermieter. Aus diesem Grunde ist es sinnvoll, in Ihrem Untermietvertrag auch auf die Inhalte des Hauptmietvertrags zu verweisen.

Berechnung der Untermiete

 Die Berechnung der Untermiete sollte aus Kaltmiete und Pauschalen für Heiz- und Nebenkosten bestehen, welche sich jeweils anteilig aus der Hauptmiete ergeben.

Die entsprechende Rechnung sieht wie folgt aus:

Heizkostenvorauszahlung gemäß Hauptmietvertrag / Wohnfläche gemäß Hauptmietvertrag = X
Heizkostenvorauszahlung des Untermieters = (X * Wohnfläche der nur vom Untermieter genutzten und an diesen vermieteten Räume) + (X * Wohnfläche der gemeinsam genutzten Räume / Anzahl der Nutzer)

Die gleiche Rechnung kann entsprechend für die Nebenkosten übernommen werden.

Um nicht alleine auf eventuellen Nachzahlungen bei Heiz- und Nebenkosten sitzen zu bleiben, empfiehlt sich an dieser Stelle auch eine entsprechende Nachzahlungsklausel in Ihrem Untermietvertrag.

So ergeben sich für Sie schlussendlich günstigere Wohnkosten, da bei Inkrafttreten des Untermietvertrages die gezahlte Miete des Untermieters aufgrund der Zweckbindung von der insgesamt zu zahlenden Miete abgezogen werden.

Durch die Mitwirkungspflicht gegenüber dem Jobcenter sind Sie verpflichtet, diesem die Höhe der Mieteinnahmen als Einkünfte aus einer Vermietung oder Verpachtung mitzuteilen. Ansonsten riskieren Sie Kürzungen in den Sozialleistungen durch nicht gemeldete Einkünfte.

Mietverträge unter Verwandten

Bei Mietverträgen unter Verwandten gilt es aufzupassen. Hier geht das Jobcenter gerne von Scheingeschäften aus, bei denen dem Leistungsempfänger tatsächlich keine Kosten für die Bedarfsdeckung entstanden sind.

Das Landessozialgericht NRW führt in seiner Entscheidung zu Mietverträgen unter Verwandten (Urteil v. 16.02.2016 – L 2 AS 242/12) folgende wichtige Kriterien an:

  1. Die Erbringung von Kosten der Unterkunft und Heizung (KdU) setze voraus, dass entsprechenden Zahlungsverpflichtungen eine wirksame (miet-)vertragliche oder andere Verpflichtung zugrunde liege. Voraussetzung für den Anspruch auf KdU sei, dass tatsächlich Aufwendungen für Unterkunft und Heizung i.S.d. SGB II entstanden seien.
  2. Eine rechtliche Verpflichtung setze voraus, dass sich die Vertragsparteien auch tatsächlich rechtlich binden wollen. Daran fehle es, wenn eine entsprechende Willenserklärung nur zu Schein abgegeben worden sei (vgl. §117 BGB), um lediglich die Grundlage für die Gewährung der KdU zu schaffen.
Hartz IV und Untermietverträge – das sollten Sie wissen! Zuletzt aktualisiert: 22.01.2021 von Jobcenter_Anwalt_Admin